Qual è la sorte dei crediti condominiali quando un condòmino accede alla procedura della liquidazione giudiziale (quello che un tempo veniva chiamato “fallimento”)?
Per poter rispondere a questa domanda bisogna, innanzitutto, distinguere tra crediti condominiali relativi a periodi antecedenti alla data di apertura della procedura di liquidazione giudiziale e crediti condominiali divenuti esigibili dopo la dichiarazione di apertura della liquidazione giudiziale e fino alla vendita dell’immobile.
Per quanto concerne la prima categoria di oneri condominiali, questi hanno natura concorsuale e chirografaria e non sono, per natura, sostenuti da alcun privilegio rispetto agli altri crediti ammessi al passivo. Il condominio creditore dovrà depositare formale domanda di ammissione al passivo entro i termini stabiliti all’art. 201, co. 1 del nuovo Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza (d’ora innanzi per brevità “CCII”), e quindi “almeno trenta giorni prima dell’udienza fissata per l’esame dello stato passivo”, contenente tutti i requisiti richiesti, ai sensi dell’art. 201, co. 3, CCII, ai fini della sua validità, allegando altresì tutta la documentazione necessaria ai sensi del medesimo articolo che attesti l’esistenza del diritto di credito vantato.
Riguardo, invece, alla seconda categoria di oneri condominiali, e quindi divenuti esigibili dopo l’apertura della liquidazione giudiziale e fino alla vendita dell’immobile, questi costituiscono crediti prededucibili, posizionandosi così al “primo posto” nella gerarchia dei crediti, e sono dunque liquidati prima delle altre categorie di crediti, derogando al generale principio della cd. par condicio creditorum.
La fonte normativa di tale ultima disciplina è l’art. 30 della L. 11 dicembre 2012, n. 220, in tema di “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”, il quale articolo stabilisce che “i contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell’articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall’articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali”.
Per quanto riguarda la disciplina dell’accertamento dei crediti prededucibili, a questi si applica l’art. 222 CCII, ai sensi del quale i crediti prededucibili sono accertati con le medesime modalità di tutte le altre categorie di crediti “con esclusione di quelli non contestati per collocazione e ammontare, anche se sorti durante l’esercizio dell’impresa del debitore”: questi crediti, pertanto, saranno accertati senza la necessità, per il condominio creditore, di depositare formale domanda di ammissione al passivo, ed attendere il successivo provvedimento di ammissione al passivo.
Ai sensi dell’art. 222, co. 3, CCII, “i crediti prededucibili sorti nel corso della procedura di liquidazione giudiziale che sono liquidi, esigibili e non contestati per collocazione e per ammontare, possono essere soddisfatti al di fuori del procedimento di riparto se l’attivo è presumibilmente sufficiente a soddisfare tutti i titolari di tali crediti. Il pagamento deve essere autorizzato dal comitato dei creditori ovvero dal giudice delegato”.Ove l’attivo sia insufficiente, invece, ai sensi dell’art. 222, co. 4, CCII, “la distribuzione deve avvenire secondo i criteri della graduazione e della proporzionalità, conformemente all’ordine assegnato dalla legge”.
È consigliabile, pertanto, che l’amministratore del condominio chieda sempre al curatore fallimentare il pagamento in prededuzione delle quote condominiali maturate successivamente alla data dell’apertura della procedura fallimentare (ora liquidazione giudiziale), inviando al curatore, di volta in volta, i crediti maturati, fino alla vendita dell’immobile.